Especialización y actualización

VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

De todos es suficentemente conocida la crisis que atraviesa el sector inmobiliario, en España y en otros muchos países, desarrollados, en vías de desarrollo y emergentes, en Europa, USA, Asia, etc.,…, consecuencia de la crisis financiera global que se desató en 2007, pero también por los abusos cometidos por todos los agentes que intervienen en el mismo, desde los propietarios de suelo a las entidades financieras, pasando por los promotores, inversores, Administraciones Públicas, etc.,…

Después de más de siete años de “travesía del desierto”, las perspectivas hoy parecen más favorables, especialmente en España, que se ha convertido en 2014 en uno de los principales destinos europeos para la inversión inmobiliaria, adelantando incluso al Reino Unido, ante la caída de las rentabilidades en ese mercado.

La estabilización de la economía española ha jugado un papel fundamental para atraer capitales al sector inmobiliario, conjugando la necesaria seguridad (jurídica, institucional) con el atractivo de los precios que presentan los activos inmobiliarios trás las importantísimas caídas que han sufrido en estos años, generando unas rentabilidades directas sostenibles y unas expectativas de rentabilidad indirecta, a medio plazo, de riesgo medido.

Esta apetencia inversora se manifiesta, preferentemente, en el sector terciario: oficinas, centros comerciales, hoteles, retail y, en menor medida, industrial-logístico. Pero, para conseguir rentabilidades óptimas es preciso no solo acertar con el producto, ubicación, nivel de ocupación y rentas, etc.,.. sino que resulta necesario utilizar el (los) vehículo (s) de inversión apropiado (s), que en este momento son muy variados pero, tal vez, no suficientemente conocidos por todos los inversores.

Nos estamos refiriendo a modalidades simples, como pueden ser las Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EAV), como a otras mucho más complejas, como son las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC), Fondos (FII) y Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII), Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI´s), Fondos de Activos Bancarios (FAB, exclusivos para la SAREB), Fondos de Inversión Especializados (SIF) y Sociedades de Capital Riesgo (SCAR) Luxemburgueses, así como la nueva regulación recogida en el Anteproyecto de Ley aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de marzo de 2014, de las modalidades: Entidades de Capital Riesgo (ECR) y Entidades de Inversión Colectiva Cerradas (EICC).

Conocerlas en profundidad a la hora de planificar y antes de materializar la inversión es obligado, y con este curso aprenderá a utilizar la más apropiada a sus objetivos.

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INTERNACIONALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD

La internacionalización de las empresas favorece y dinamiza el crecimiento económico, a la vez que contribuye a la transferencia de tecnología, investigación y desarrollo e innovación de productos, y ayuda a que los ciudadanos mejoren su calidad de vida y nivel de confort, al generalizarse y acelerar el acceso a nuevos productos y servicios, en muchos casos de primera necesidad que, de otro modo, tardarían largo tiempo en estar disponibles a un coste asequible para ellos.

Por supuesto, también fomenta los movimientos de capitales de un país o zona geográfica a otra, generando flujos de inversión desde los más desarrollados hacia los que aún están en vías de desarrollo o en una etapa emergente.

La internacionalización de las empresas se manifiesta, sucesivamente, en tres modalidades, y casi siempre por este mismo orden: primero, mediante el comercio exterior (exportaciones-importaciones), a continuación con Inversión Directa en el Exterior (IED), a través de la apertura de filiales, sucursales, oficinas comerciales o de representación, etc.,.. y, finalmente, estableciendo acuerdos de cooperación con empresas e instituciones locales, como paso previo para la implantación definitiva en el exterior de sus centros de producción, distribución y comercialización, concluyendo con el soporte técnico, asistencia a clientes y servicio postventa.

Resulta evidente que afrontar esta última etapa exige, además de la correspondiente decisión interna, un conocimiento profundo del entorno en que la empresa habrá de moverse en el destino elegido, un análisis de la competencia y de las normas y prácticas que rigen en esos nuevos mercados, la definición de los recursos (financieros, materiales, humanos) necesarios para competir con garantías de éxito, la elección de los gestores más apropiados y de la estructura organizativa adecuada, etc.,…

Y, no se nos olvide, previamente haber analizado la conveniencia de internacionalizarse, valorando sus ventajas e inconvenientes. Esto constituye el elemento clave para conseguir desembarcar con éxito.

Y no todas las empresas están suficientemente preparadas, ni cuentan con los profesionales adecuados para hacerlo, por lo que, frecuentemente, recurren a la contratación de un experto (generalmente un despacho de abogados, mercantilistas y fiscalistas) establecido en el país de destino, al que confían su decisión.

Con este curso, los reponsables de la decisión de internacionalizar, o no, la empresa o algunas de sus actividades, aprenderán a realizar el análisis “ex ante” que les permitirá evaluar los pros y los contras, así como les permitirá elaborar un cuestionario completo de las principales variables a tener en consideración a la hora de cursar el encargo al experto que deba asesorarles en la decisión.

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FISCALIDAD DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

En un mercado globalizado como el actual, en que no existen fronteras físicas ni económicas, las empresas transnacionales deslocalizan sus centros de producción, distribución, sede corporativa, etc., a aquellos destinos que les resultan más atractivos por su cercanía a los clientes, proveedores, centros financieros, etc., y su sede social a aquellos lugares que les permiten soportar una menor carga fiscal.

De ello tenemos ejemplos en la Unión Europea, en determinados estados USA, LATAM, EMEA y FAR EAST, si bien es cierto que los últimos escándalos conocidos, derivados de tributaciones virtualmente nulas, están moviendo a los países a homogeneizar sus políticas fiscales para evitar efectos perversos.

De cualquier modo, el conocimiento profundo de la normativa fiscal del país en que la empresa desarrolla todas o parte de sus actividades, resulta imprescindible para optimizar los resultados, siempre operando dentro de la legalidad, estructurando sus operaciones de forma que la carga tributaria sea la estrictamente correcta.

La tributación de las actividades y operaciones inmobiliarias es, en cualquier país, una de las más importantes que deben soportar las empresas, por la cantidad de conceptos diferentes que les afectan (transmisiones, plusvalías, tenencia y disfrute, licencias y tasas), de los que difícilmente se pueden librar, toda vez que la principal característica de los inmuebles es, precisamente, que no se pueden trasladar de un lugar a otro.

Además, la multiplicidad de normativa aplicable, en muchos casos tan extensa y variada que resulta prácticamente imposible su conocimiento preciso y actualizado, determina la necesidad de contratar a especialistas en fiscalidad, nacional o internacional, local o autonómica, para que nos asesoren convenientemente.

Mediante este curso Udes., podrán conocer toda la legislación en materia de fiscalidad que soportan la actividad y las operaciones inmobiliarias en España, con especial atención a las de la Comunidad Autónoma de Madrid que, por su importancia, merece un analisis minucioso, incluso la nueva regulación dada por las Leyes 26/2014, del IRPF e IRNR, 27/2014, del IS, y 28/2014 del IVA, REF e IE, publicadas en el BOE de 28 de noviembre de 2014.

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ANÁLISIS DE ESTADOS FINANCIEROS

En un mercado globalizado como el actual, en que operan las empresas, para ser más eficientes, innovadoras, reconocidas y gozar de elevada reputación, el papel del conocimiento y la información es clave.

Hoy, la información está accesible para cualquier usuario que la desee o la necesite. Es más, las empresas globales e internacionalizadas saben que la información debe ser compartida. Y ha de ser información relevante, fiable, completa, íntegra, neutral y, además, disponible prácticamente “on line”.

El conocimiento ya es otra cosa, requiere tratar la información obtenida de forma rigurosa, y exige que el analista sea un profesional cualificado y con experiencia para extraer las conclusiones acertadas, las que se precisan para adoptar las decisiones en el mundo empresarial y ser competitivos.

La información contenida en los estados financieros elaborados periódicamente por las empresas, en parte por imperativo normativo y en buena medida por exigencia de los mercados, debe ser transparente, utilizar modelos y principios estándares para facilitar su comparabilidad y análisis, y ser objetiva, esto es, carente de sesgos y comprensible.

Esa información es válida tanto para usuarios internos (órganos de dirección y supervisión de la entidad, como Gerencia, Comisiones, por ejemplo de Auditoría y Control, Consejo de Admninistración, Junta Directiva, Junta General de Accionistas), como externos (organismos reguladores, como la CNMV, MAB, BdE, DGS, etc., inversores, analistas, medios de comunicación y, en general, todos los stakeholders), si bien los usuarios internos tienen la ventaja del acceso a las “fuentes” originarias de la información.

El análisis de estados contables, o análisis económico-financiero, descansa en dos axiomas: la fiabilidad de la información utilizada y la cualificación técnica y expertise, objetividad, imparcialidad e independencia del profesional que lo realiza y emite el oportuno informe, con sus conclusiones.

Este curso les proporcionará los recursos, técnicas, habilidades y conocimientos necesarios para lograr interpretar la información económica y financiera mucho más allá de lo que reflejan los simples números contenidos en ella, combinando una metodología rigurosa, eminentemente práctica y de aplicación inmediata

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